GFV — Groupement Foncier Viticole

Le GFV est la déclinaison viticole du groupement foncier agricole. Comme lui, il s'agit d'une société civile à objet foncier, issue de la loi du 31 décembre 1970 et régie par les articles L.322-1 et suivants du Code rural : plusieurs personnes réunissent des capitaux pour acquérir ensemble un patrimoine de terres — ici des parcelles de vigne, le plus souvent en appellation.

Sa caractéristique fondamentale est une interdiction : le groupement ne peut pas exploiter lui-même. Il est propriétaire du sol et le donne à bail à un vigneron ou à un domaine, qui conduit la vigne, vinifie et commercialise. Les associés sont propriétaires fonciers, jamais viticulteurs.

Le montage repose sur trois pièces :

• Le groupement, qui détient les parcelles et dont le capital est divisé en parts sociales souscrites par les investisseurs.
• Le bail rural à long terme, conclu avec l'exploitant pour dix-huit ans au minimum. C'est lui qui sécurise le vigneron sur la durée — un cycle viticole se pense en décennies — et qui conditionne le régime fiscal des associés.
• Le fermage, loyer versé chaque année par l'exploitant et réparti entre les associés au prorata de leurs parts.

Le ticket d'entrée se situe fréquemment autour de quelques milliers d'euros la part, auxquels s'ajoutent des frais de souscription.

La particularité viticole tient au mode de fixation du loyer. Le fermage des vignes est traditionnellement exprimé en quantité de vin— un nombre de bouteilles ou d'hectolitres à l'hectare — et sa valeur est arrêtée chaque année par le préfet, en lien avec l'interprofession.

L'associé perçoit sa quote-part soit en numéraire, soit en nature: des bouteilles du domaine, livrées annuellement. Le rendement locatif observé reste modeste, de l'ordre de 1 % à 3 % par an, la contrepartie du prix élevé auquel s'échange le foncier en appellation. La rémunération en bouteilles, valorisée au prix de revient, améliore ce rendement facial pour qui consomme réellement le vin.

L'essentiel de la performance attendue se joue donc ailleurs : dans l'évolution de la valeur des parcelles, très dépendante de l'appellation.

Le GFV relevant du régime des groupements fonciers agricoles, ses parts suivent le traitement de faveur décrit à l' article 976 du CGI : 75 % d'exonération d'IFI jusqu'à 101 897 € de valeur de parts, 50 % au-delà, à condition que les biens soient donnés à bail à long terme et que les parts soient détenues depuis au moins deux ans.

À la transmission, l'article 793 bis du CGI ouvre une exonération de droits de donation ou de succession de 75 % jusqu'à 600 000 € en cas de conservation pendant cinq ans, et jusqu'à 20 millions d'euros en cas d'engagement de conservation de dix-huit ans, depuis la loi du 14 février 2025.

Les revenus distribués sont, eux, imposés comme des revenus fonciers.

Juridiquement, presque rien : le GFV est un groupement foncier agricole dont le patrimoine est planté en vigne. Économiquement, tout diffère.

• Le prix du foncier.L'hectare de vigne en appellation renommée se négocie à des niveaux sans commune mesure avec la terre de grandes cultures, ce qui écrase mécaniquement le rendement locatif.
• Le moteur de valorisation.Un GFV est adossé à la réputation d'une appellation et à un marché du vin mondialisé ; un GFA de grandes cultures suit le marché foncier agricole et la démographie des exploitations.
• La forme du revenu.Le versement en bouteilles n'existe pas hors de la viticulture.

Dans les deux cas, la liquidité est faible: il n'existe pas de marché organisé des parts, la revente passe par la société de gestion ou de gré à gré, et l'horizon de détention se compte en années, pas en mois.