Hectarea
Définition complète — Véhicule d'investissement agricole

GFA — Groupement Foncier Agricole

En résumé

Un GFA (Groupement Foncier Agricole) est une société civile dont l'objet exclusif est la propriété et la mise à disposition de terres agricoles. Régi par les articles L.322-1 à L.322-24 du Code rural, il permet de détenir collectivement du foncier agricole et de le louer à un ou plusieurs exploitants via un bail rural à long terme. Il existe plusieurs formes (GFA familial, GFA mutuel, GFA investisseur) et bénéficie d'avantages fiscaux sur l'IFI et les droits de succession sous conditions de durée de détention.

En bref

  • Société civile régie par les articles L.322-1 à L.322-24 du Code rural
  • Objet exclusif : propriété et location de biens à usage agricole
  • Minimum 2 associés ; responsabilité indéfinie mais non solidaire
  • Location obligatoire via un bail rural à long terme (18 ans minimum)
  • Exonération partielle d'IFI jusqu'à 101 897 € et 75 % au-delà (détention > 2 ans)
  • Abattement de 75 % en droits de succession/donation (jusqu'à 300 000 € par part)

Qu'est-ce qu'un GFA ?

Le Groupement Foncier Agricole (GFA)est une société civile créée par la loi n° 70-1299 du 31 décembre 1970 et aujourd'hui régie par les articles L.322-1 à L.322-24 du Code rural et de la pêche maritime. Son objet est exclusivement limité à la propriété et à la mise en valeur de biens à usage agricole.

Le GFA ne peut en principe pas exploiter lui-même les terres qu'il détient : son rôle se limite à la détention du foncier, qui doit être loué à un ou plusieurs exploitants via un bail rural à long terme (18 ans, 25 ans ou bail de carrière). Il constitue à ce titre l'un des principaux outils juridiquesd' organisation de la propriété foncière agricole en France.

Les différents types de GFA

On distingue trois grandes catégories de GFA selon leur vocation :

  • GFA familial: constitué entre membres d'une même famille, il sert principalement à organiser la transmission intergénérationnelle du foncier tout en facilitant l'installation d'un repreneur.
  • GFA mutuel: regroupe des investisseurs proches d'un exploitant (amis, anciens collègues, membres élargis de la famille) pour l'aider à financer l'acquisition de son foncier.
  • GFA investisseur (ou « GFA sociétaire ») : ouvert à des investisseurs tiers, il permet de mutualiser du capital pour acquérir des surfaces importantes. L'offre publique de parts est strictement encadrée par l'AMF.

Fonctionnement

Le GFA se constitue entre au moins 2 associés, personnes physiques ou morales, qui apportent des terres agricoles ou du capital numéraire destiné à en acquérir. Le capital est divisé en parts sociales non cotées.

Les associés sont responsables indéfiniment mais non solidairementdu passif social, à proportion de leur part dans le capital. Les parts ne sont pas librement cessibles : la cession à un tiers extérieur nécessite en principe l'agrément des autres associés.

Les revenus perçus par le GFA (essentiellement les fermages versés par les exploitants) sont reversés aux associés au prorata de leurs parts.

Fiscalité du GFA

Le GFA bénéficie d'un régime fiscal spécifique attaché au foncier agricole à long terme, destiné à encourager la transmission et la stabilité de la propriété :

  • Impôt sur la fortune immobilière (IFI): exonération à hauteur de 75 % jusqu'à 101 897 € de valeur et 50 % au-delà, sous condition que les parts soient détenues depuis plus de 2 ans et que les terres soient louées par bail à long terme (article 976 CGI).
  • Droits de succession et de donation: abattement de 75 % jusqu'à 300 000 € par part, et 50 % au-delà, sous conditions de durée de détention et de poursuite de la location par bail à long terme (article 793-2 CGI).
  • Revenus fonciers : imposés entre les mains des associés, selon le régime applicable à leur situation.

Ces avantages sont soumis à des conditions strictes de durée de détention (généralement 5 ans minimum pour les donations/ successions) et de maintien du statut agricole des biens.

Limites et contraintes

  • Liquidité faible : les parts ne sont pas cotées et leur cession à un tiers est soumise à agrément.
  • Ticket d'entrée souvent élevé: les GFA traditionnels demandent fréquemment plusieurs milliers d'euros minimum.
  • Cadre juridique contraignant : objet social strictement limité, exploitation directe interdite, cession de parts encadrée, location par bail à long terme obligatoire.
  • Responsabilité indéfinie des associés, même si elle reste non solidaire.
  • L'offre publique de parts de GFA est strictement régulée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Dans l'écosystème Hectarea

Chez Hectarea

Hectarea n'est pas un GFA : nous avons choisi un modèle alternatif reposant sur une société foncière (Hectarea La Foncière) qui détient le foncier et émet des obligations pour le financer. Ce modèle a été conçu pour répondre à plusieurs limites traditionnelles du GFA :

  • Accessibilité : investissement possible dès 500 € au lieu de tickets à plusieurs milliers d'euros.
  • Clarté juridique: l'obligation est un titre de créance bien connu des épargnants, avec un cadre encadré par l'AMF.
  • Hypothèque de premier rang: les investisseurs bénéficient d'une garantie réelle sur le foncier financé.
  • Rendement mensuelsous forme d'intérêts adossés aux fermages perçus.

Le GFA reste un outil historique pertinent pour la transmission familiale ou les cercles d'investisseurs proches d'un exploitant. Hectarea complète cette offre en rendant la détention de foncier agricole accessible à un public large.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un GFA (Groupement Foncier Agricole) ?
Un GFA est une société civile dont l'objet exclusif est la propriété et la mise à disposition de terres agricoles. Créé par la loi du 31 décembre 1970, il est régi par les articles L.322-1 à L.322-24 du Code rural. Il doit louer les terres qu'il détient à un exploitant via un bail rural à long terme.
Quelle est la différence entre un GFA et une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) détient de l'immobilier locatif à usage d'habitation, de bureaux ou de commerce. Un GFA détient exclusivement du foncier agricole (terres, prés, vignes) loué à des exploitants. Leur cadre réglementaire, leur régime fiscal et leur rendement diffèrent significativement.
Quelle fiscalité pour un GFA ?
Un GFA bénéficie d'un régime fiscal avantageux : exonération partielle d'IFI (75 % jusqu'à 101 897 €, 50 % au-delà) sous condition de bail à long terme et de détention des parts depuis plus de 2 ans, et abattement de 75 % jusqu'à 300 000 € sur les droits de succession et de donation par part, sous conditions de détention. Les revenus (fermages) sont imposés comme revenus fonciers.
Combien faut-il pour investir dans un GFA ?
Le ticket d'entrée minimum varie selon le GFA. Les GFA investisseurs proposent généralement des parts à partir de quelques milliers d'euros, voire plusieurs dizaines de milliers d'euros pour les plus sélectifs. Par comparaison, Hectarea propose une alternative accessible à partir de 500 € via des obligations adossées à du foncier agricole.
Peut-on exploiter soi-même les terres d'un GFA ?
Non, en principe. Le GFA ne peut pas exploiter directement les terres qu'il détient. Il doit obligatoirement les louer à un ou plusieurs exploitants via un bail rural à long terme (18 ans minimum). C'est l'une des différences clés avec d'autres structures agricoles comme le GAEC ou l'EARL.
Les parts d'un GFA sont-elles liquides ?
Non. Les parts de GFA ne sont pas cotées et leur cession à un tiers est soumise à l'agrément des autres associés. C'est un investissement considéré comme peu liquide, à envisager sur un horizon long (plusieurs années à une génération).

Ressources Hectarea

Pour approfondir cette définition, explorez les contenus édités par Hectarea.

Mise à jour le 22 avril 2026. Cette page est éditée par Hectarea à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Investissez à partir de 500 € dans le foncier agricole

Hectarea rend l'investissement dans la terre agricole accessible, transparent et adossé à un bail rural de longue durée avec un agriculteur soucieux de bien faire.

Découvrir les projetsPrendre rendez-vous