Bail rural

Le bail rural est défini à l'article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime comme « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole » . Il concerne aussi bien les terres de culture que les prés, vignes, vergers ou bâtiments d'exploitation et d'habitation liés à l'activité.

Il s'agit d'un contrat d'ordre public: les parties ne peuvent pas déroger aux règles qui protègent l'exploitant, instaurées par la loi du 13 juillet 1946 (« statut du fermage »). Cette stabilité est considérée comme l'une des pierres angulaires de la politique agricole française depuis l'après-guerre.

La durée minimum d'un bail rural est de 9 ans, conformément à l'article L.411-5 du Code rural. Au terme des 9 ans, le bail est renouvelé tacitementpour la même durée, sauf congé délivré par l'une des parties dans les formes et délais prévus par la loi (18 mois avant l'échéance par acte d'huissier).

Le bailleur ne peut refuser le renouvellement que dans des cas limitativement énumérés (reprise pour exploiter, âge de la retraite du preneur, non-respect grave des obligations, etc.), et sous contrôle du tribunal paritaire des baux ruraux.

• Bail rural de 9 ans : la forme la plus courante, régime de droit commun du statut du fermage.
• Bail à long terme (18 ou 25 ans): régi par les articles L.416-1 et suivants, offre au preneur une stabilité renforcée et au bailleur des avantages fiscaux (exonérations partielles d'IFI, abattements sur droits de succession au-delà de certaines durées de détention).
• Bail de carrière: conclu jusqu'à la retraite du preneur, avec une durée minimale de 25 ans.
• Bail cessible hors cadre familial(articles L.418-1 et suivants) : permet au preneur, sous certaines conditions, de céder son bail à un tiers extérieur à sa famille.
• Bail environnemental(article L.411-27) : intègre des clauses imposant au preneur des pratiques respectueuses de l'environnement (agriculture biologique, préservation des haies, limitation des intrants, etc.).

Le fermage est le loyer payé par le preneur. Son montant est librement négocié entre les parties, mais doit obligatoirement se situer dans une fourchette fixée chaque année par arrêté préfectoral, qui détermine un minimum et un maximum selon la nature des cultures, la qualité des terres et la région.

Il est réévalué chaque année en fonction de l'indice national des fermages, publié par arrêté ministériel (article L.411-11 du Code rural). Cet indice combine l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole national et l'évolution des prix.

Le fermage est traditionnellement payable au terme (une ou deux échéances par an), mais peut également être payé mensuellement lorsque les parties en conviennent — c'est le modèle retenu par Hectarea pour lisser les revenus des investisseurs.

• Droit au renouvellement automatique à chaque échéance, sauf motif légal de refus.
• Droit de préemptionen cas de vente du bien loué (article L.412-1) : le preneur en place est prioritaire pour racheter les terres qu'il exploite.
• Indemnité de sortie due par le bailleur pour les améliorations apportées au fonds (article L.411-69).
• Cessibilité encadrée: le bail peut être transmis au conjoint ou aux descendants du preneur avec l'accord du bailleur.

Le bailleurdoit délivrer la chose louée en bon état, garantir la jouissance paisible, réaliser les grosses réparations (article 606 du Code civil appliqué par renvoi) et permettre au preneur d'exploiter librement.

Le preneurdoit payer le fermage aux échéances convenues, exploiter personnellement les terres « en bon père de famille », ne pas changer leur destination agricole et entretenir le fonds.