Fermage

Le fermageest le loyer que l'agriculteur (appelé preneur ou fermier) verse au propriétaire des terres (le bailleur) dans le cadre d'un bail rural. Il constitue la contrepartie financière de la mise à disposition des terres, prés, vignes, vergers ou bâtiments agricoles qui permettent au preneur d'exercer son activité.

Le fermage diffère du métayage, qui consiste en un partage des récoltes entre bailleur et preneur. Le métayage est aujourd'hui devenu marginal en France — moins de 2 % des surfaces louées selon la FNSAFER — au profit du fermage, devenu la norme.

Le montant du fermage est librement négocié entre les parties, mais il doit obligatoirement se situer dans une fourchette(minimum/maximum à l'hectare) fixée chaque année par arrêté préfectoral. Cette fourchette tient compte de plusieurs facteurs :

• la nature des cultures (grandes cultures, prairies, vignes, vergers…) ;
• la qualité agronomique des sols ;
• la région et les usages locaux ;
• la présence ou non de bâtiments d'exploitation ou d'habitation ;
• l'état général du fonds loué.

À titre indicatif, la FNSAFER relève une médiane des fermages en France autour de 150 € à 250 € par hectare et par an pour les terres labourables, avec de fortes disparités régionales.

Chaque année, le ministre de l'Agriculture publie par arrêté l'indice national des fermages, en application de l'article L.411-11 du Code rural. Cet indice combine deux composantes :

• l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole national (60 % du poids de l'indice) ;
• l'évolution de l'indice des prix du PIB (40 % du poids).

Le fermage en cours est automatiquement indexé chaque année en appliquant la variation de cet indice. L'indice national est publié vers juillet chaque année et s'applique aux fermages dont l'échéance intervient entre le 1^eroctobre de l'année N et le 30 septembre de l'année N+1.

Traditionnellement, le fermage est payé annuellement à la Saint-Michel (29 septembre), date historique du calendrier agricole. Dans la pratique moderne, il peut aussi être payé :

• semestriellement (souvent avril et octobre) ;
• trimestriellement ;
• mensuellement, de plus en plus fréquent pour lisser les flux côté bailleur comme côté preneur.

En cas d'impayé, le bailleur doit adresser une mise en demeure. Si deux termes consécutifs restent impayés trois mois après la mise en demeure, le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail (article L.411-31 du Code rural).

Pour le bailleur personne physique, le fermage est imposé dans la catégorie des revenus fonciers(article 14 du Code général des impôts) après déduction des charges déductibles : taxe foncière sur les propriétés non bâties, frais de gestion, primes d'assurance, dépenses d'entretien restant à sa charge, intérêts d'emprunt. Au-delà de 15 000 € de recettes brutes, le régime réel est obligatoire ; en-deçà, le bailleur bénéficie du régime micro-foncier avec un abattement de 30 %.

Les baux ruraux à long terme (18 ans, 25 ans ou carrière) ouvrent droit à une exonération partielle d'IFI et à des abattements spécifiques sur les droits de mutation à titre gratuit (donations, successions), sous conditions de durée de détention.