IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière

Créé en 2018 en remplacement de l'ISF, l'IFI ne taxe plus le patrimoine dans son ensemble mais sa seule composante immobilière. Il est dû par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €au 1er janvier de l'année d'imposition, après déduction des dettes afférentes.

Le barème est progressif, de 0,5 % à 1,5 % par tranches, et la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. Ni le seuil ni le barème n'ont été modifiés par la loi de finances pour 2026.

Entrent dans l'assiette les immeubles détenus directement, mais aussi les parts ou actions de sociétés à hauteur de leur fraction immobilière. C'est ce qui rend le traitement du foncier agricole si structurant : sans régime dérogatoire, un patrimoine agricole serait imposé comme un patrimoine locatif urbain.

L'article 976 du Code général des impôts organise deux régimes, selon l'identité du preneur.

Exonération totale. Le bien rural loué par un bail à long terme— d'une durée minimale de dix-huit ans, au sens des articles L.416-1 à L.416-9 du Code rural — est intégralement exonéré lorsque le preneur appartient au cercle familial du bailleur (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs, et conjoints de ces derniers) etqu'il utilise le bien dans l'exercice de sa profession principale.

Exonération partielle.À défaut — c'est le cas courant d'un propriétaire qui loue à un agriculteur sans lien de famille — le bien est exonéré à hauteur de 75 % de sa valeur jusqu'à 101 897 €, et de 50 % au-delà de ce seuil.

Sur une propriété rurale valorisée 380 000 € et louée par bail à long terme à un tiers, la fraction de 101 897 € est ainsi exonérée à 75 % et le solde de 278 103 € à 50 %.

Le régime se transpose aux parts de groupements fonciers agricoles et de groupements fonciers viticoles non exploitants : mêmes taux, même seuil de 101 897 €.

Deux conditions s'y ajoutent :

• les parts doivent être détenues depuis au moins deux ans avant le 1er janvier de l'année d'imposition — sauf lorsque les immeubles agricoles ont été apportés dès la constitution du groupement ;
• les apports doivent être constitués d'immeubles ou de droits immobiliers à destination agricole, et non de numéraire.

Le délai de deux ans est la disposition anti-abus du dispositif : il interdit de loger un patrimoine dans un groupement au 31 décembre pour en sortir l'essentiel de l'assiette au 1er janvier.

L'avantage IFI se double d'un régime de faveur aux droits de mutation à titre gratuit, prévu à l'article 793 bis du CGI et sensiblement élargi par la loi du 14 février 2025.

Pour les transmissions intervenues depuis le 15 février 2025, les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles sont exonérés de droits de succession ou de donation à hauteur de :

• 75 % jusqu'à 600 000 € si le bénéficiaire conserve le bien cinq ans (contre 300 000 € auparavant) ;
• 75 % jusqu'à 20 000 000 €s'il s'engage à le conserver dix-huit ans ;
• 50 % au-delà de ces plafonds.

C'est le levier patrimonial le plus puissant attaché au foncier agricole, et la principale raison pour laquelle il figure dans les stratégies de transmission familiale.

Trois erreurs reviennent. La première consiste à croire que toute terre agricole est exonérée : sans bail à long terme, elle entre dans l'assiette pour sa valeur vénale.

La deuxième est de raisonner sur le seuil de 101 897 € comme s'il s'appliquait par parcelle : il s'apprécie sur la valeur totale des biens loués, ou par associé pour les parts de groupement.

La troisième est de confondre exonération d'IFI et absence d'imposition : les revenus tirés du fermage restent imposés comme revenus fonciers, et la taxe foncière sur les propriétés non bâties reste due par le propriétaire, sous réserve de la part conventionnellement remboursée par le preneur.