Introduction
Dans le monde de l'investissement, deux mécanismes sont souvent cités : le dispositif 150-0 B ter et le Club Deal. Ils peuvent paraître compliqués pour ceux qui ne sont pas familiers avec les règles fiscales ou les différentes structures d'investissement. Cet article explique ces concepts simplement, avec leurs caractéristiques et leurs limites. Vous trouverez aussi des conseils et les erreurs à éviter pour vos placements.
À quoi correspond le dispositif 150-0 B ter ?
Il existe de nombreux dispositifs fiscaux liés à l'investissement. Le 150-0 B ter concerne une situation précise : l'apport de titres à une société holding.
Qu'est-ce que le dispositif 150-0 B ter ?
Le dispositif 150-0 B ter est une mesure fiscale française prévue par le Code général des impôts (CGI) et détaillée dans la doctrine de l'administration fiscale. Il permet de reporter l'imposition de la plus-value réalisée lorsqu'un dirigeant ou un associé apporte ses titres à une holding qu'il contrôle, soumise à l'impôt sur les sociétés. C'est un report, pas une réduction : l'impôt n'est pas effacé par le dispositif lui-même.
Fonctionnement du dispositif 150-0 B ter
Le mécanisme se déroule en trois temps : l'apport des titres à une holding, le report d'imposition, puis, si la holding revend ces titres dans les trois ans, le réinvestissement.
Apport de titres
L'investisseur apporte ses titres (comme des actions) à une société holding qu'il contrôle, soumise à l'impôt sur les sociétés. Cette société peut être une société par actions simplifiée (SAS) ou une société à responsabilité limitée (SARL). En échange des titres apportés, l'investisseur reçoit des titres de la holding.
Report d'imposition
La plus-value réalisée lors de l'apport n'est pas immédiatement soumise à l'impôt. Elle reste en report tant que les conditions sont respectées. Le report prend fin notamment si l'investisseur cède les titres de la holding : l'impôt devient alors dû.
Réinvestissement
Si la holding revend les titres apportés dans les trois ans suivant l'apport, elle doit réinvestir une part du produit de la cession, notamment dans une activité éligible, pour conserver le report. Pour les cessions réalisées depuis le 21 février 2026, ce réinvestissement porte sur au moins 70 % du produit, dans les trois ans suivant la cession. Les cessions antérieures restent soumises à l'ancienne règle : 60 % dans les deux ans.
Avantages et caractéristiques du dispositif 150-0 B ter
Avantage fiscal
Le principal intérêt du dispositif est le report de l'impôt sur la plus-value. L'impôt n'est pas payé au moment de l'apport, ce qui laisse davantage de capitaux disponibles dans la holding.
Un réinvestissement encadré
Le réinvestissement doit respecter la liste des activités et les exclusions prévues par la loi, durcies pour les cessions réalisées depuis le 21 février 2026. La gestion par la société de son propre patrimoine immobilier en est exclue, y compris lorsqu'elle a un caractère agricole.
Gestion de la trésorerie
Le report laisse plus de liquidités disponibles à court terme. Il ne supprime pas l'impôt et ne garantit pas le résultat du réinvestissement.
Caractéristiques du 150-0 B ter
Fonctionnement
Lorsqu'un investisseur apporte des titres (actions, parts sociales) à une holding qu'il contrôle, la plus-value réalisée est mise en report d'imposition, c'est-à-dire que l'impôt n'est pas payé immédiatement. Le dispositif n'ouvre pas de réduction d'impôt.
Conditions à respecter
- Contrôle de la holding : L'investisseur doit contrôler la société holding, soit directement, soit indirectement.
- Durée de conservation : les biens ou titres réinvestis doivent être conservés pendant une durée minimale fixée par la loi.
- Réinvestissement : si la holding vend les titres dans les trois ans suivant l'apport, au moins 70 % du produit de la vente doit être réinvesti dans les trois ans suivant la cession, pour les cessions réalisées depuis le 21 février 2026.
- Activités exclues : la loi fixe la liste des exclusions. La gestion de son propre patrimoine immobilier en fait partie, même lorsqu'elle a un caractère agricole. Acheter une terre pour la louer ne répond donc pas, en tant que tel, à ce critère.
Secteurs concernés
Les activités éligibles et les exclusions dépendent du texte en vigueur à la date de la cession. Vérifiez votre cas avec votre conseil.
Lire aussi : Investir dans la terre agricole et Niches fiscales : point sur le 150-0 B ter
Exemple d'utilisation du dispositif 150-0 B ter
Prenons un exemple pour comprendre le dispositif : un investisseur détient des actions d'une entreprise technologique, avec une plus-value latente de 100 000 euros, et envisage de les vendre.
Apport de titres
Avant toute vente, l'investisseur apporte ses actions à une holding qu'il contrôle, soumise à l'impôt sur les sociétés.
Report d'imposition
La plus-value de 100 000 euros constatée lors de l'apport n'est pas immédiatement imposée.
Réinvestissement
Si la holding vend les actions moins de trois ans après l'apport, elle doit réinvestir au moins 70 % du produit de la vente, dans les trois ans suivant la cession, pour conserver le report. Ce réinvestissement peut viser une activité éligible, mais pas la gestion de son propre patrimoine : acheter des terres agricoles pour les louer ne répond pas, en tant que tel, à ce critère.
Après avoir expliqué comment fonctionne le dispositif 150-0 B ter et son mécanisme de report d'impôt, passons à un moyen d'investir son épargne collectivement qui devient de plus en plus populaire : le Club Deal. Ce dernier permet à un groupe d'investisseurs de mettre en commun leurs ressources pour accéder à des opportunités plus importantes et diversifiées.
Qu'est-ce qu'un Club Deal immobilier et comment fonctionne-t-il ?
Le Club Deal est une forme de collaboration entre investisseurs qui permet d'acquérir des actifs de grande valeur en mutualisant les risques et les coûts. Ce mécanisme est particulièrement répandu dans le secteur de l'immobilier.
Qu'est-ce qu'un Club Deal immobilier ?
Un Club Deal est une collaboration entre plusieurs investisseurs qui souhaitent acheter ensemble un bien immobilier, une entreprise ou un ensemble d'actifs. Contrairement à un investissement individuel, où une seule personne achète un bien, un Club Deal immobilier implique plusieurs investisseurs qui partagent les coûts et les risques associés à l'investissement.
Fonctionnement d’un Club Deal
Identification de l'actif
La première étape consiste à identifier l'actif à acheter, qu'il s'agisse d'un bien immobilier, d'une entreprise ou d'un portefeuille d'actifs. Cette étape est importante et nécessite une étude détaillée pour évaluer la valeur de l'actif, son potentiel de rentabilité et les risques associés.
Regroupement d'investisseurs
Une fois l'actif identifié, on regroupe plusieurs investisseurs pour former le groupe qui achètera ensemble l'actif. Ces investisseurs peuvent être des particuliers, des entreprises ou des fonds d'investissement. L'objectif est de mettre en commun les ressources financières et de partager les risques. Cela permet d’accéder à des opportunités d'investissement que chaque investisseur n’aurait pas pu saisir seul.
Négociation et acquisition
Une fois le groupe formé, les représentants du Club Deal entament des négociations avec le vendeur pour déterminer le prix d'achat, les conditions de paiement, etc. Après avoir trouvé un accord, l'achat est effectué collectivement, souvent au travers d'une société dédiée qui gère l'acquisition (par exemple, une société par actions simplifiée ou une société à responsabilité limitée).
Gestion de l’actif
Après l'achat, l'actif est géré par un professionnel qui s'occupe de sa gestion quotidienne. Les investisseurs se partagent ensuite les résultats, qu'ils soient positifs ou négatifs.
Avantages d’un Club Deal immobilier
Mutualisation des risques
En partageant le financement, le Club Deal permet d'accéder à un actif sans le porter seul. Cela ne réduit pas pour autant le risque proportionnel au capital investi : si l'actif ne rapporte pas autant que prévu, chaque investisseur supporte sa part des pertes.
Capacité d'investissement accrue
En se regroupant, les investisseurs peuvent accéder à des biens de grande valeur qu'ils n'auraient pas pu acheter seuls. Cela permet aussi de diversifier leurs portefeuilles. Par exemple, un investisseur seul ne pourrait peut-être pas acheter un grand complexe immobilier, mais en se regroupant, il peut participer à cet achat et en partager les résultats.
Flexibilité et diversification
Le Club Deal offre une certaine souplesse, car il permet aux investisseurs de choisir dans quels actifs ils souhaitent investir. Un groupe d'investisseurs peut se réunir pour acheter un ensemble diversifié de biens, comprenant des propriétés immobilières, des entreprises ou des projets agricoles. Cette diversification aide à répartir les risques, sans les supprimer.
Les différentes précautions à prendre
Dépendance à la performance de l'actif
Le rendement d'un investissement dans un Club Deal dépend directement de la performance de l'actif acheté. Si l'actif ne se comporte pas comme prévu (par exemple, si un bien immobilier n'arrive pas à trouver de locataires ou si une entreprise ne génère pas de revenus), les investisseurs peuvent perdre de l'argent. Pour limiter ce risque, il est essentiel de bien analyser l'actif avant d'investir, en étudiant sa valeur, ses prévisions de revenus et les risques éventuels. Diversifier les investissements (par exemple en achetant différents types d'actifs) permet aussi de répartir les risques.
Choix des partenaires
Le choix des partenaires est essentiel. Un mauvais partenaire peut créer des conflits, prendre des décisions inefficaces et augmenter les risques. Pour éviter cela, il est important de vérifier la solidité financière des autres investisseurs et de rédiger des accords clairs et détaillés pour éviter les malentendus.
Due diligence
Avant de rejoindre un Club Deal, il est crucial de réaliser une vérification approfondie (due diligence). Cela inclut l'analyse complète de l'actif, l'évaluation des risques associés, ainsi que la vérification de la solidité financière des autres investisseurs. Une vérification insuffisante pourrait entraîner des pertes financières. L’analyse de l’actif doit porter sur sa valeur, son potentiel de rentabilité et les risques potentiels qu’il comporte (financiers, juridiques, environnementaux, etc.). Une bonne évaluation des risques permet de prendre des décisions éclairées et de gérer au mieux les investissements.
Pour en savoir plus : Immobilier locatif et foncier agricole : combo gagnant
Exemple d'un Club Deal immobilier typique
Prenons un exemple concret pour illustrer le fonctionnement d'un Club Deal :
Imaginons un groupe de cinq investisseurs qui se regroupent pour acquérir un immeuble de bureaux. Chaque investisseur apporte une part du capital nécessaire, par exemple 20% chacun. Le groupe identifie un immeuble de bureaux à acquérir, négocie les termes de l'acquisition et finalise l'achat par l'intermédiaire d'une société dédiée.
Après l'acquisition, la gestion du bien immobilier est confiée à un gestionnaire professionnel, responsable de la location des bureaux, de la maintenance de l'immeuble et du suivi de l'actif. Les investisseurs se partagent les éventuels bénéfices distribuables et supportent aussi les pertes possibles.
Voir également : Guide pour investir dans la terre agricole
Conclusion
Le dispositif 150-0 B ter et le Club Deal sont deux mécanismes distincts. Le 150-0 B ter reporte l'imposition d'une plus-value d'apport : il ne la supprime pas et ne constitue pas, en soi, un moyen d'acheter de la terre agricole. Le Club Deal permet d'investir à plusieurs, en partageant les coûts et les risques. Comprendre ces mécanismes permet de faire des choix éclairés.
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Investir comporte des risques, dont un risque de perte en capital et d'illiquidité.
Léo
Équipe Marketing d'Hectarea
