Tout comprendre sur le dispositif 150-0 B ter et le Club Deal

Introduction

Dans le monde de l'investissement immobilier, deux solutions populaires se distinguent : le dispositif 150-0 B ter et le Club Deal. Ces deux options offrent des avantages intéressants pour les investisseurs, mais elles peuvent paraître compliquées pour ceux qui ne sont pas familiers avec les règles fiscales ou les différentes structures d'investissement. Cet article va expliquer ces concepts de manière plus simple, en détaillant leurs caractéristiques, leurs avantages et leur intérêt pour les investisseurs.

À quoi correspond le dispositif 150-0 B ter ?

Dans le monde de l'investissement, il existe de nombreux dispositifs fiscaux qui permettent aux investisseurs de bénéficier de solutions avantageuses tout en soutenant des secteurs spécifiques de l'économie. Parmi ces dispositifs, le 150-0 B Ter se distingue notamment par son efficacité et ses avantages fiscaux. 

Qu'est-ce que le dispositif 150-0 B ter ?

Le dispositif 150-0 B ter est une mesure fiscale française régie par le Code Général des Impôts (CGI) qui permet aux investisseurs de reporter l'impôt sur les gains réalisés lorsqu'ils vendent des titres (comme des actions ou des parts d'une société). Ce report d'impôt est possible à condition que l'argent gagné soit réinvesti dans certaines activités, telles que des projets commerciaux ou des entreprises innovantes. Autrement dit, l'impôt sur le gain n'est payé que plus tard, si l'investisseur réinvestit l'argent dans des secteurs qui correspondent aux règles définies par l'État.

Lire aussi : Cession de titre : pourquoi, pour qui et comment ?

Fonctionnement du dispositif 150-0 B Ter

Le processus d'apport de titres et de report d'imposition se déroule en plusieurs étapes distinctes à savoir l'apport via une société et le reports de titres puis le réinvestissement grâce à la seconde société : la société holding. 

Apport de titres

L'investisseur transfère des titres (comme des actions) à une société holding, qui est une société créée spécifiquement pour gérer ces titres. Cette société peut être une société par actions simplifiée (SAS) ou une société à responsabilité limitée (SARL). En échange des titres apportés, l'investisseur reçoit des titres de la holding. Ce transfert est souvent fait à une valeur réduite, ce qui aide à minimiser l'impact fiscal immédiat.

Report d'imposition

Le gain réalisé lors de la vente des titres n'est pas immédiatement soumis à l'impôt. Cela permet de reporter le paiement des impôts, tant que l'argent est réinvesti dans des activités spécifiques (comme des projets commerciaux, agricoles ou d'innovation). Si l'investisseur retire l'argent avant de le réinvestir, l'impôt devient dû.

Réinvestissement

L'investisseur doit réinvestir l'argent gagné dans des activités éligibles, comme des entreprises ou des projets spécifiques. Il a généralement un délai de deux ans pour effectuer ce réinvestissement. Tant que l'investisseur respecte ces conditions, il bénéficie du report d'impôt.

Avantages et caractéristiques du dispositif 150-0 B Ter

Avantages fiscaux Avantages fiscaux Avantages fiscaux 

Le principal avantage du dispositif 150-0 B Ter est le report de l'impôt sur les gains. Cela permet aux investisseurs de différer le paiement des impôts, ce qui peut être utile pour réinvestir l'argent plus rapidement. En retardant le paiement de l'impôt, les investisseurs peuvent aussi mieux gérer leur trésorerie.

Flexibilité et opportunités de réinvestissement 

L'investisseur peut réinvestir dans divers secteurs, comme l'agriculture, l'innovation ou d'autres secteurs économiques. Cela offre une grande liberté tout en permettant de bénéficier d'un cadre fiscal avantageux. En réinvestissant dans des activités comme l'agriculture ou l'innovation, l'investisseur soutient ces secteurs importants pour l'économie. Cela peut être particulièrement bénéfique pour des secteurs nécessitant des investissements importants.

Optimisation de la trésorerie 

Le report d'impôt permet de mieux gérer l'argent disponible, ce qui peut être important pour d'autres projets ou investissements. Le réinvestissement rapide permet de saisir de nouvelles opportunités d'investissement tout en optimisant la situation fiscale.

Caractéristiques du 150-0 B ter

Fonctionnement 

Lorsqu'un investisseur apporte des titres (actions, parts sociales) à une holding qu'il contrôle, la plus-value réalisée est mise en report d'imposition, c'est-à-dire que l'impôt n'est pas payé immédiatement.  Les investisseurs peuvent alors bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, calculée en fonction du montant de l'investissement et de la durée de la location.

Conditions à respecter

• Contrôle de la holding : L'investisseur doit contrôler la société holding, soit directement, soit indirectement.
• Durée de conservation : L'investisseur doit s'engager à conserver les titres dans la holding pendant une période déterminée, généralement entre 6 et 9 ans.
• Réinvestissement : Si la holding vend les titres avant trois ans, une partie du produit de la vente (60 %) doit être réinvestie dans des petites entreprises (PME) éligibles dans un délai de deux ans.
• Plafonds de loyer : Si l'investissement concerne des biens immobiliers, les loyers doivent respecter des plafonds fixés par la loi pour garantir l'accessibilité des logements.
• Secteurs exclus : Certaines activités ne sont pas éligibles, comme les activités immobilières non commerciales ou les investissements purement spéculatifs. Par contre, de nombreux secteurs sont autorisés, comme l'agriculture, l'industrie, le commerce ou la finance.

Secteurs concernés

Les secteurs généralement exclus sont les suivants : Les activités immobilières non commerciales, les activités d'investissement purement spéculatives, les activités non commerciales. Hormis ces exceptions, le dispositif s'applique à divers secteurs incluant le secteur commercial, industriel, artisanal, libéral, agricole ou encore financier. 

Lire aussi : Investir dans la terre agricole et Niches fiscales : point sur le 150-0 B TER 

Exemple d'utilisation du dispositif 150-0 B Ter

Prenons un exemple concret pour comprendre comment fonctionne le dispositif 150-0 B Ter : Imaginons qu'un investisseur possède des actions dans une entreprise technologique et qu'il décide de les vendre. La vente de ces actions génère une plus-value de 100 000 euros. Au lieu de payer immédiatement l'impôt sur cette plus-value, l'investisseur choisit d'utiliser le dispositif 150-0 B Ter.

Apport de titres

L'investisseur apporte les actions à une société holding (une société qui possède des actions d'autres entreprises).

Report d'imposition

La plus-value de 100 000 euros n'est pas immédiatement imposée.

Réinvestissement

L'investisseur réinvestit les 100 000 euros dans un projet agricole éligible, comme l'achat de terres agricoles. Grâce à ce mécanisme, l'investisseur peut repousser le paiement des impôts sur la plus-value tout en soutenant le secteur agricole.

Après avoir expliqué comment fonctionne le dispositif 150-0 B Ter et son mécanisme de report d'impôt, passons à un autre moyen d'investir collectivement qui devient de plus en plus populaire : le Club Deal. Ce dernier permet à un groupe d'investisseurs de mettre en commun leurs ressources pour accéder à des opportunités plus importantes et diversifiées.

Qu'est ce qu'un Club Deal immobilier et comment fonctionnent-ils ? 

Le Club Deal est une forme de collaboration entre investisseurs qui permet d'acquérir des actifs de grande valeur en mutualisant les risques et les coûts. Ce mécanisme est particulièrement populaire dans le secteur de l'immobilier, offrant des opportunités uniques pour les investisseurs. 

Qu'est-ce qu'un Club Deal immobilier ?

Un Club Deal est une collaboration entre plusieurs investisseurs qui souhaitent acheter ensemble un bien immobilier, une entreprise ou un ensemble d'actifs. Contrairement à un investissement individuel, où une seule personne achète un bien, un Club Deal immobilier implique plusieurs investisseurs qui partagent les coûts et les risques associés à l'investissement.

Fonctionnement d’un Club Deal

Identification de l'actif

La première étape consiste à identifier l'actif à acheter, qu'il s'agisse d'un bien immobilier, d'une entreprise ou d'un portefeuille d'actifs. Cette étape est importante et nécessite une étude détaillée pour évaluer la valeur de l'actif, son potentiel de rentabilité et les risques associé

Regroupement d'investisseurs

Une fois l'actif identifié, on regroupe plusieurs investisseurs pour former le groupe qui achètera ensemble l'actif. Ces investisseurs peuvent être des particuliers, des entreprises ou des fonds d'investissement. L'objectif est de mettre en commun les ressources financières et de partager les risques. Cela permet d’accéder à des opportunités d'investissement que chaque investisseur n’aurait pas pu saisir seul.

Négociation et acquisition

Une fois le groupe formé, les représentants du Club Deal entament des négociations avec le vendeur pour déterminer le prix d'achat, les conditions de paiement, etc. Après avoir trouvé un accord, l'achat est effectué collectivement, souvent au travers d’une société dédiée qui gère l’acquisition (par exemple, une société par actions simplifiées ou une société à responsabilité limitée).

Gestion de l’actif

Après l'achat, l'actif est géré par un professionnel qui s'occupe de la gestion quotidienne et de l'optimisation des rendements. Les investisseurs partagent ensuite les bénéfices générés par l'actif, tout en réduisant les risques grâce à cette gestion professionnelle.

Avantages d’un Club Deal immobilier

Mutualisation des risques

En partageant les risques, le Club Deal permet de réduire l’exposition individuelle. Cela signifie que chaque investisseur ne porte pas seul les risques financiers liés à l'achat et à la gestion de l'actif. Par exemple, si un groupe de cinq investisseurs achète un immeuble de bureaux, les risques sont répartis entre les cinq. Si l'immeuble ne rapporte pas autant que prévu, les pertes seront partagées, ce qui réduit l'impact financier pour chaque investisseur.

Capacité d'investissement accrue

En se regroupant, les investisseurs peuvent accéder à des biens de grande valeur qu'ils n'auraient pas pu acheter seuls. Cela permet aussi de diversifier leurs portefeuilles et d'accéder à des opportunités plus intéressantes. Par exemple, un investisseur seul ne pourrait peut-être pas acheter un grand complexe immobilier, mais en se regroupant, il peut participer à cet achat et bénéficier des rendements élevés.

Flexibilité et diversification

Le Club Deal offre une grande souplesse, car il permet aux investisseurs de choisir dans quels actifs ils souhaitent investir. Un groupe d'investisseurs peut se réunir pour acheter un ensemble diversifié de biens, comprenant des propriétés immobilières, des entreprises ou des projets agricoles. Cette diversification aide à réduire les risques liés à un investissement unique et permet d'obtenir des rendements plus stables.

Les différentes précautions à prendre

Dépendance à la performance de l'actif

Le rendement d'un investissement dans un Club Deal dépend directement de la performance de l'actif acheté. Si l'actif ne se comporte pas comme prévu (par exemple, si un bien immobilier n'arrive pas à trouver de locataires ou si une entreprise ne génère pas de revenus), les investisseurs peuvent perdre de l'argent. Pour limiter ce risque, il est essentiel de bien analyser l'actif avant d'investir, en étudiant sa valeur, ses prévisions de revenus et les risques éventuels. Diversifier les investissements (par exemple en achetant différents types d'actifs) permet aussi de répartir les risques.

Choix des partenaires

Le choix des partenaires est essentiel. Un mauvais partenaire peut créer des conflits, prendre des décisions inefficaces et augmenter les risques. Pour éviter cela, il est important de vérifier la solidité financière des autres investisseurs et de rédiger des accords clairs et détaillés pour éviter les malentendus

Due diligence

Avant de rejoindre un Club Deal, il est crucial de réaliser une vérification approfondie (due diligence). Cela inclut l'analyse complète de l'actif, l'évaluation des risques associés, ainsi que la vérification de la solidité financière des autres investisseurs. Une vérification insuffisante pourrait entraîner des pertes financières. L’analyse de l’actif doit porter sur sa valeur, son potentiel de rentabilité et les risques potentiels qu’il comporte (financiers, juridiques, environnementaux, etc.). Une bonne évaluation des risques permet de prendre des décisions éclairées et de gérer au mieux les investissements.

Pour en savoir plus : Immobilier locatif et foncier agricole : combo gagnant

Exemple d'un Club Deal immobilier typique

Prenons un exemple concret pour illustrer le fonctionnement d'un Club Deal :

Imaginons un groupe de cinq investisseurs qui se regroupent pour acquérir un immeuble de bureaux. Chaque investisseur apporte une part du capital nécessaire, par exemple 20% chacun. Le groupe identifie un immeuble de bureaux à acquérir, négocie les termes de l'acquisition et finalise l'achat par l'intermédiaire d'une société dédiée.

Après l'acquisition, la gestion du bien immobilier est confiée à un gestionnaire professionnel. Ce gestionnaire est responsable de la location des bureaux, de la maintenance de l'immeuble et de l'optimisation des rendements. Les investisseurs partagent les bénéfices générés par la location des bureaux et mutualisent les risques associés à la gestion de l'immeuble. Découvrez comment Hectarea réinvente l'immobilier fractionné dans le domaine agricole grâce à notre article de blog.

Voir également : Guide pour investir dans la terre agricole

Conclusion

Le dispositif 150-0 B ter et le Club Deal sont deux outils intéressants pour les investisseurs qui projettent un investissement agricole, chacun offrant des avantages spécifiques. Le 150-0 B ter permet de bénéficier de réductions fiscales tout en se constituant un patrimoine, tandis que le Club prendre ces mécanismes permet aux investisseurs de faire des choix éclairés et de maximiser leurs rendements. 

Hectarea se positionne comme une solution innovante et attractive pour les investisseurs cherchant à bénéficier des avantages d'une forme de financement participatif comprenant un impact fort. En effet, la Plateforme Hectarea permet aux investisseurs de diversifier leurs portefeuilles en investissant dans des terres agricoles durables. Grâce à Hectarea, les investisseurs peuvent financer des projets à fort impact social et environnemental en accompagnant des agriculteurs soucieux de bien faire. Cette double approche permet de soutenir l'agriculture durable, illustrant parfaitement comment des structures d'investissement collectives peuvent être utilisées pour créer de la valeur sur le long terme à la fois pour les investisseurs mais aussi pour la société.

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Investir comporte des risques