FEVE (Fermes En Vie) et Hectarea, comment combiner ces deux modèles pour diversifier votre épargne agricole ?

Chercher à protéger son argent de l'inflation et des secousses de la Bourse est devenu une priorité. Investir dans la terre agricole est une solution car c'est une valeur refuge. D'ailleurs, ce marché se distingue par sa résilience historique.

À titre d’exemple, FEVE (Fermes En Vie) et Hectarea proposent des solutions très différentes.

Faut-il choisir l'une ou l'autre ? En réalité, elles sont complémentaires. Cet article vous explique comment les combiner pour investir dans la terre agricole intelligemment.

Deux modèles, deux philosophies d'investissement

Parmi les différentes manières d'investir dans l'agriculture (prêts, fonds, ou assurance-vie), deux approches se distinguent aujourd'hui pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires de foncier.

FEVE : La mutualisation foncière

En devenant actionnaire de la foncière FEVE, vous intégrez un portefeuille diversifié de plusieurs dizaines d'exploitations. Ce modèle permet de mutualiser l'investissement : le risque est ainsi partagé et réparti sur l'ensemble des fermes du réseau.

• Objectif : Capitalisation. Les loyers perçus sont réinvestis par la foncière.
• Performance : Elle repose sur la revalorisation annuelle du prix des terres agricoles.
• Gestion du risque : Le risque est mutualisé. Il est réparti sur l'ensemble des actifs et des fermes du réseau, limitant l'impact d'un défaut localisé.
• Sécurité de l’investissement : La sécurité repose sur la détention en propre des actifs fonciers par la foncière dont vous êtes actionnaire. La diversification géographique et de production (poly-élevage, maraîchage, etc.) sécurise la valeur globale.
• Fiscalité : L'investissement est éligible à une réduction d'impôt sur le revenu de 25 % (dispositif IR-PME). Si la foncière autorise contractuellement une demande de rachat de vos parts dès la 3ème année (sous réserve de liquidités disponibles), la conservation des titres pendant 7 ans est nécessaire pour stabiliser l'avantage fiscal. Une sortie avant ce délai légal entraînerait une remise en cause de la réduction d'impôt par l'administration.

Hectarea : Le financement par projet spécifique

Via la souscription d'obligations dans la terre agricole, Hectarea permet d’orienter son épargne vers une parcelle agricole identifiée. Vous ne devenez pas propriétaire de la terre, mais détenteur d'une obligation indexée à un terrain agricole.

• Objectif : Distribution, les revenus (issus du loyer payé par l'agriculteur) vous sont versés chaque mois.
• Performance : Un rendement cible (coupons mensuels) complété par une quote-part de la plus-value à l'échéance du contrat.
• Gestion du risque : Le risque porte sur chaque projet pris individuellement. La diversification s’opère en multipliant les souscriptions au sein de la plateforme.
• Sécurité de l'investissement : Chaque projet est sécurisé par une hypothèque de premier rang inscrite au profit des obligataires. En cas de défaut, la vente de la terre permet de couvrir le remboursement du capital.

Fiscalité : Les revenus (coupons) et la plus-value sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (Flat Tax) de 31,4 %, ou au barème de l'impôt sur le revenu. D’autre part, l'investissement "en direct" sur une parcelle identifiée permet également de bénéficier des avantages fiscaux liés au foncier agricole (exonérations partielles d'IFI et abattements sur les droits de succession/donation sous certaines conditions).

Défiscalisation ou revenus immédiats, comprendre la mécanique des performances

C’est à ce stade que se définit votre allocation. Fermes en Vie et Hectarea reposent sur des logiques de rendement différentes et répondent à des objectifs financiers distincts.

FEVE : La priorité à la réduction d’impôt

L’intérêt principal de FEVE tient à son traitement fiscal. En tant qu’entreprise agréée ESUS (Entreprise Solidaire d'Utilité Sociale), elle permet à ses actionnaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % du montant investi.

En contrepartie, la foncière ne vous verse pas de revenus tous les ans. Les loyers perçus sont généralement réinvestis pour acheter de nouvelles terres. Votre gain financier se matérialise par la revalorisation de votre part, basée sur l'expertise annuelle du patrimoine agricole, avec une cible entre 2 et 3 % par an.

Notez que si la foncière permet de solliciter le rachat de vos parts dès la 3ème année, la conservation des titres pendant au moins 7 ans est indispensable pour valider définitivement votre avantage fiscal. C'est un placement de capitalisation dont l'efficience se mesure sur le long terme.

Hectarea : La priorité aux revenus immédiats

Hectarea s’adresse aux investisseurs préférant des revenus réguliers. Il n’y a pas d’avantage fiscal à l’entrée, mais des intérêts versés dès les premiers fermages, de manière mensuelle, directement sur le portefeuille Hectarea.

Comme nous l’avons vu précédemment, pour les patrimoines plus importants, la solution "Investir en direct" (dès 100 000 €) permet de devenir l'unique propriétaire d'une parcelle. Ce levier patrimonial offre une gestion déléguée totale (de la rechercher à la location) et permet d'optimiser la transmission du bien grâce aux exonérations partielles de droits de mutation propres au secteur agricole.

Sur le modèle standard, les intérêts bruts visés (2 à 4 %) sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, soit une imposition globale de 31,4 % (en février 2026).

FEVE et Hectarea, tableau comparatif des différences clés

Horizon de placement et liquidité

Avant d’investir, il est important d’évaluer la liquidité, c’est-à-dire la facilité avec laquelle les fonds peuvent être récupérés. Celle-ci varie fortement selon la structure retenue.

FEVE : Un engagement de long terme

L'investissement chez FEVE s'inscrit dans le temps long de l'agriculture. Si l'obligation fiscale impose de conserver vos parts pendant 7 ans pour valider votre réduction d'impôt, l'horizon recommandé est souvent plus lointain.

• Sortie : Le remboursement intervient via un rachat de vos parts par la foncière. Ce mécanisme dépend des nouvelles souscriptions et des réserves de liquidité disponibles au moment de votre demande.
• Cession anticipée : S'agissant de parts de société non cotées, la revente n'est pas instantanée. C'est un placement "patient", peu liquide par nature, conçu pour valoriser votre patrimoine sur la durée.

Hectarea : Une durée contractuelle

Chez Hectarea, la durée d'investissement est fixe et déterminée dès la souscription, généralement entre 7 et 10 ans. Contrairement à une action, l'obligation possède une date de fin de contrat connue.

• Sortie : Le remboursement du capital initial intervient à l'échéance du titre obligataire.
• Cession anticipée : S'il est théoriquement possible de céder ses obligations à un tiers (marché de gré à gré), cette pratique reste marginale et la liquidité avant le terme n'est pas garantie.

Un impact commun, la transition agroécologique

Si les mécanismes financiers divergent, la finalité demeure identique : canaliser l'épargne privée vers un secteur agricole en pleine mutation. La France fait face à un défi immense, le renouvellement des générations et la préservation de la souveraineté alimentaire.

Dans les deux cas, vos fonds sont fléchés vers le portage foncier. En prenant en charge l’acquisition des terres, ces solutions facilitent l’installation de nouveaux agriculteurs et le financement de la transition écologique.

Ce soutien concret favorise le maintien du tissu rural et accélère l'adoption de pratiques agroécologiques (bio, régénératif, polyculture-élevage) sur l'ensemble du territoire.

Pour approfondir votre stratégie de diversification, retrouvez sur notre site nos comparatifs complets d'acteurs de la finance alternative comme MiiMOSA ou Bricks.

FAQ : Précisions techniques sur l’investissement FEVE et Hectarea

Est-ce que je peux récupérer mon argent quand je veux ?

Chez Hectarea, votre capital est engagé pour la durée de l'obligation (généralement 7 à 10 ans). Bien qu'il n'existe pas encore de marché secondaire permettant de récupérer ses fonds à tout moment, la revente des obligations reste techniquement possible de gré à gré. Sans acheteur identifié, l'investissement est toutefois conservé jusqu’à l’échéance. 

La version corrigée (pour la FAQ ou le corps du texte) : Chez FEVE, le cadre fiscal (dispositif IR-PME) impose une détention de 7 ans pour conserver définitivement votre réduction d'impôt. Toutefois, les statuts de la foncière prévoient une fenêtre de liquidité contractuelle dès la 3ème année. Une sortie anticipée est donc techniquement possible avant le terme fiscal, mais elle reste soumise à la capacité de la foncière à organiser le rachat de vos parts (existence d'une contrepartie ou fonds de réserve).

Notez qu'une sortie avant 7 ans entraîne la perte de l'avantage fiscal initial.

Le capital est-il garanti ?

Bien qu’aucun des deux modèles ne garantit contractuellement le capital, Hectarea intègre une protection structurelle, chaque investissement est sécurisé par une hypothèque de premier rang mise en place chez le notaire pour chaque terrain. Grâce à cette garantie, les obligataires sont sécurisés car ils sont prioritaires pour être remboursés en cas de litige, sur la valeur de l'actif foncier.

Le risque reste toutefois lié à la régularité des loyers versés par l'agriculteur et à la valeur de revente de la terre à l'échéance.

Sur FEVE, la valeur de votre épargne dépend de l'expertise annuelle du patrimoine foncier et de la santé de la foncière. Si le prix de l'hectare baisse, la valeur de vos parts diminue mécaniquement.

Combien d'impôts je peux économiser avec FEVE ? 

Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25 % de votre versement. Par exemple, pour 4 000 € investis, vous retranchez directement 1 000 € du montant total de vos impôts à payer l'année suivante.

Attention, cet avantage est soumis au plafonnement global des niches fiscales (généralement 10 000 € par an).

Avertissement : Le contenu de cet article est fourni à titre informatif et éducatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil en investissement, une recommandation financière ou une incitation à acheter ou vendre des produits financiers. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un conseiller financier professionnel avant de prendre toute décision d'investissement. Investir comporte des risques de pertes partielles ou totales du capital.